A compra de um terreno pode ser o primeiro passo para o sucesso de um empreendimento imobiliário!
ou o Fracasso!

A prospecção, análise, e aquisição do terreno são as atividades iniciaispara o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Comfrequência, o incorporador realiza a analise de dezenas de imóveis,para que seja possível adquirir um terreno. Muitas ofertas recebidaspelo incorporador não atenderão os critérios básicos definidos no planode negócio para a incorporação, ou haverá problemas inaceitáveis ouinsolúveis de ordem jurídica, ambiental, técnica, arquitetônica,comercial, ou condições de pagamento e preço de venda inviáveis, emfunção das características do produto pretendido para o local.
Após a análise e aprovação de compra do terreno por parte doempreendedor, o imóvel é adquirido, de acordo com as açõesnecessárias, descritas neste capítulo.
Portanto, a correta compreensão e execução desta fase é vital, paraque diversos riscos para o incorporador sejam minimizados.
1) Análise econômico-financeira
Para realizar a análise econômica e financeira de empreendimentos imobiliários, é necessário calcular alguns indicadores, como por exemplo, a taxa interna deretorno (TIR), e a partir dos resultados obtidos, verificar se atendem os limites mínimos estabelecidos pela incorporadora para cada indicador, para a aquisiçãodo terreno e realização do empreendimento. A análise da qualidade de empreendimentos também permite comparar diversas alternativas disponíveis emrelação à:
a sua CONDIÇÃO FINANCEIRA, relacionada com a exigência de investimentos e o seu potencial de devolvê-los para o empreendedor,
à capacidade apresentada de remunerar os investimentos que absorve para sua implantação, o que reflete o seu DESEMPENHO ECONÔMICO e, asegurança que apresenta, na forma de lastrear os investimentos que absorve. (Lima Jr., 1996)
A análise econômica e financeira deve ser atualizada após a compra do terreno, a partir das características definidas no projeto legal e novamente, após aconclusão dos projetos executivos, do orçamento detalhado das obras e da atualização dos valores de venda. Esta última versão do orçamento deve serutilizada como referencia para o monitoramento e aplicação de eventuais ajustes durante a operação do empreendimento.
Os indicadores devem ainda ser calculados após a conclusão do empreendimento, com base nos valores efetivamente realizados, para serem comparadosaos valores inicialmente previstos, e eventuais diferenças devem ser analisadas de forma crítica, para o aprimoramento de análises posteriores de novosprojetos. Para o calculo dos indicadores, dependendo da complexidade do projeto, o analista pode utilizar papel e lápis, e fazer cálculos mentais, ou umacalculadora, ou uma planilha eletrônica ou um software.
Devido a complexidade inerente às movimentações financeiras de um empreendimento imobiliário é utilizado um método, um sistema e um modelo para suaanálise. Não é aconselhável realizar a análise mentalmente, nem mesmo com a utilização de uma calculadora financeira. Neste caso, utilizam se modelos, quepodem ser processados por softwares ou planilhas eletrônicas.
Um modelo, simula e simplifica as transações financeiras no ambiente do empreendimento e explora os fluxos de INVESTIMENTOS E RETONOS durante todoseu ciclo de vida, para retirar os indicadores de qualidade econômica e financeira. A qualidade de um processo de simulação está vinculada a qualidade domodelo utilizado e do cenário esperado do comportamento das variáveis inseridas no modelo.
2) Legislação incidente
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Lei de uso e ocupação do solo
. Consultar a legislação municipal sobre uso e ocupação do solo é outro item indispensável à análise da viabilidade de umempreendimento imobiliário. A lei diz, por exemplo, como uma área poderá ser desmembrada e os usos permitidos em cada região da cidade (residencial,comercial, misto, industrial).
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Código de edificações
. Há regras gerais, mas cada cidade também possui normas próprias com relação ao tipo de edificação permitida, principalmente comrelação a condomínios verticais e horizontais, shopping, hotéis, entre outros. Arquitetos e engenheiros conhecem bem a legislação local e geralmente asprefeituras disponibilizam as leis no site oficial.



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Restrições legais
. Outro fator importante diz respeito a restrições para determinadas obras em áreas abrangidas pela legislação ambiental e do patrimôniohistórico e cultural de uma cidade. É fundamental conhecer essas regras antes de fechar a compra de um terreno para não correr o risco de conseguir aprovara planta do empreendimento pensado para o local.
Dependendo do local, certifique-se também sobre a legislação federal e estadual, pois nem todas as prefeituras disponibilizam uma guia completa com ascaracterísticas do terreno e informações sobre uso e ocupação do solo, zoneamento, edificações, restrições, entre outros dados.
3) Análises técnicas
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Características do terreno
. Topografia, tipo de solo, dimensões do terreno e incidência da luz solar são informações importantes que influenciam o projetoarquitetônico e até os custos do empreendimento, principalmente em terrenos que não são planos e aqueles que necessitam de um maior volume deaterramento. Antes de fechar qualquer negócio, compensa procurar uma consultoria de arquitetura ou engenharia para fazer um investimento mais seguro.
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Documentação do imóvel
. Por melhor que seja o terreno a documentação do imóvel tem que estar totalmente em ordem. No cartório de imóveis, títulos eprotestos e prefeitura é possível verificar toda documentação do terreno. É importante também obter as certidões negativas com relação ao pagamento detributos municipais e impedimentos para a venda em virtude de ações judiciais envolvendo o patrimônio dos proprietários.
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Localização e infraestrutura
. O valor do terreno e do futuro empreendimento imobiliário depende também da localização e da infraestrutura da região ondea área está localizada. Portanto, é necessário considerar a acessibilidade do local, infraestrutura viária, saneamento básico, iluminação, transporte, qualidadedas edificações do bairro. Enfim, analise os pontos positivos e negativos da localização e infraestrutura, informando-se, na prefeitura, sobre os planos deinvestimentos para a região.
4) Análises jurídicas e tributárias
Avaliação da regularidade do imóvel e dos riscos envolvidos na aquisição e incorporação, por conta de eventuais passivos do proprietário vendedor eantecessores na cadeia dominial do imóvel, através da análise dos documentos do imóvel (matricula do Imóvel, certidões municipais), proprietário(s) ecojnjuges (certidões estaduais municipais e federais) e antecessor(es) (principalmente se a venda anterior por num prazo inferior a um ano).
Observações
São exemplos de impedimento de compra do imóvel as cláusulas de impenhorabilidade, titulação falsa
Qualquer assunto que não seja devidamente analisado e apurado quanto aos riscos nesta fase de análise jurídica poderão acarretar possíveis atrasose/ou impedimentos à consecução do empreendimento
5) Condições comerciais contratuais
Não havendo impedimentos, faça uma proposta de compra e venda. Mas lembre-se: proposta não é contrato. É um documento que firma a intenção decompra. Qualquer sinal dado vale como parte do pagamento. As partes podem estabelecer na proposta o direito de arrependimento. Se a desistência for docomprador, ele perde o sinal dado; se for do vendedor, ele deve devolver o sinal em dobro.
É obrigatório constar na proposta de compra e venda a qualificação e manifestação de vontade das partes; indicação do lote, conferindo sua localização com aplanta aprovada pela prefeitura; valor total do lote e do sinal dado; modo e forma de pagamento e forma de reajuste, especificando o índice que será usado etaxa de juros para a venda em prestações; promessa de firmar contrato e prazo para aceitação da proposta (o ideal é não ultrapassar 30 dias). Assine e dateas vias do documento, ficando com uma delas.
6) Análise mercadológica
Deve ser analisada e vista a concorrência da região, público-alvo; valores de terrenos e Vendas na região, produto ideal, mídia a ser desenvolvida, equipes devendas entre outros
7) Acessibilidade e logística para a obra
Para a implantação adequada do empreendimento deve ser verificada a logistica como um todo, ou seja:
Infra estrutura de acesso.: Redes de agua, luz, esgoto, pavimento existente, horarios, restrições, melhorias previstas.
Logistica.: fornecedores da região, preços e condições, localização do canteiro de obras, equipes e mão de obra local
Enfim,
tendo a análise preliminar constatado a viabilidade jurídica, arquitetônica, ambiental, comercial, econômica e financeira, e havendo interessepor parte do incorporador, é
necessário o detalhamento destas análises, para que a aquisição seja efetivada.