A Incorporação Imobiliária

A problemática em se tratando de propriedade já é coisa bem antiga.Para termos uma noção, os antigos não tinham a terra (imóvel) comopropriedade, mas sim os bens que eles utilizavam sobre ela, tais como:gado, plantio e outros. Vemos ainda, agora de uma forma mais simples, a noção de propriedade, agora com as crianças, quando uma paralegitimar suas coisas perante a outra, as toma de sua mão dizendo: “isto é meu”!
Com redação dada pela Lei 10.406/02, em seu Art. 1.228, podemos dizer que a propriedade consiste na faculdade atribuída ao proprietário de poder usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Mas o que fazer “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma da spartes”? Esta é a situação definida por Caio Mário Silva Pereira ao discorrer sobre o “Condomínio ou propriedade em comum ou com propriedade.”
Ocorre que com o crescimento da sociedade, a habitação quer seja urbana ou rural, tornou-se um problema a ser enfrentado pela organização social (Estado),o que lhe coube utilizar dos seus mecanismos para poder regular a matéria em questão.
Dada a contingência acima, muitas normas foram suscitadas para elidir a problemática da habitação, quais sejam: “O Estatuto da Terra contido na Lei 4.504/64,O Plano Nacional da Habitação, instituído pela Lei 4.380/64, a Lei do Inquilinato, instituído pela Dec-Lei 4.598/42, e por fim, a Lei de Condomínio eIncorporação, Lei 4.591/64.
Falando agora especificamente de Incorporação Imobiliária, e tomando por base o tema da propriedade, podemos dizer que esta é uma figura especial depropriedade que apresenta peculiaridades marcantes relativamente ao condomínio tradicional, quer quando visto como direito de um com exclusividade, querencarado como condomínio. Portanto, veio através deste diploma, sugerir a figura especifica de uma entidade, que nasceu um tanto a revelia do direito e queaos poucos foi tomando forma no foco jurídico, até o momento atual em que é presente em todos os negócios sobre edifícios coletivos, muito embora suacaracterização deixasse muito a desejar. É a figura do incorporador, que nem a Lei 5.481, sobre condomínio de apartamentos mencionava em nenhummomento, nem o Código civil o conheceu. Sua aparição deve-se a generalização do negocio e a proliferação de edifícios em todas as grandes cidades. Poucoa pouco foram surgindo pessoas que realizavam uma atividade peculiar, ligadas a estes empreendimentos, e com o tempo constitui-se a figura, que se batizoucom nome de incorporador.
Isto posto, e tratando do tema em questão, cabe dizer que instituída pela Lei n.º 4591/64 a Incorporação Imobiliária antes mesmo de ser regida peloordenamento jurídico já era utilizada pelos empreendedores. Portanto, este nome originou-se do apelido utilizado pelos empreendedores antes mesmo danorma regular esta situação.

Agora, finalmente a Lei do Condomínio e Incorporações (Lei. 4.591/64) veio dar ordem ao caos da especulação reinante neste setor de investimentoimobiliário, restabelecer a confiança e estimular a construção e a aquisição de unidades residenciais ou comerciais. Tema este que trataremos a seguir.
Incorporação Imobiliária
Antes de analisarmos o tema dentro do direito, devemos observá-lo dentro do negocio, pois aqui temos um caso típico em que se buscou viabilizar aregulamentação jurídica por imposição das exigências do comércio social.
Sendo assim, podemos dizer que a Incorporação Imobiliária funciona da seguinte maneira: “um individuo procura o proprietário de um terreno bem situado, eincute-lhe a idéia de realizar a edificação de um prédio coletivo. Mas nenhum dos dois dispõe do numerário e nenhum deles tem possibilidade de levantar porempréstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessário a levar a termo o empreendimento. Obtém, então, opção do proprietário, na qual se estipulam ascondições em que este aliena o seu imóvel. Feito isto, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. O construtor lhe fornece o orçamento. De possedos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negocio (participação do proprietário, custo da obra, beneficio do construtor e lucro), oferece àvenda das unidades. Aos candidatos à aquisição, efetua-se uma promessa de venda e compra, especificando as condições de pagamento e outras minúcias.”

Ocorre que nem sempre é observado este esquema, pode o incorporador como denota, ser o próprio dono do terreno, que pretende promover a elevação do edifício, ou pode ser um condômino, ou o titular de um direito de opção, que é a hipótese mais freqüente, ou um simples especulador.Variando este aspecto inicial do negocio jurídico, o desenvolvimento de sua atividade é mais ou menos enquadrado no esquema que traçamos acima, suportando, todavia, as variações que cada espécie oferece. As vezes o incorporador é o próprio construtor,; outras vezes é o proprietário. Umas vezes oincorporador adquire o terreno, outras ajusta com o dono deste a edificação mediante a entrega de parte do prédio (certo numero de apartamentos). Umasvezes o incorporador é um estabelecimento de credito, que financia a edificação; outras vezes os adquirentes pagam todo o preço no decorrer dela; e outrasainda custeiam uma parte, obtendo um financiamento de terceiros ou do próprio incorporador.

Definição de Incorporação
Adentrando o campo do direito, conforme preconiza o Título II da Lei de Condomínio e Incorporação, podemos dizer que é considerada Incorporação toda aatividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas deunidades autônomas. (Lei n.º 4.591/64 – Art. 28, § 2º).
Segundo Caio Mário Silva Pereira, o que mais importa não é nem a definição de Incorporação, mas sim a caracterização do incorporador, que assim ocaracteriza: “ considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda pessoa física ou jurídica que promova a construção para alienação total ouparcial de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja sua natureza ou destinação.”
Podemos dizer então que o incorporador é um empresário, pois se resume em toda pessoa física ou jurídica, independentemente da sua anterior profissão, ouobjeto social, na qual torna-se incorporador pelo fato de exercer, em caráter permanente ou eventual, uma certa atividade em unidades autônomas. Desta feita,vale lembrar que a idéia de incorporação é geminada ao condomínio especial, e ocorre nas operações aludidas, cujo objeto seja unidade autônoma vinculada afração ideal de terreno e condomínio indissolúvel das partes comuns.
A vinculação entre as frações ideais de terreno e negocio jurídico da construção presume-se desde o momento da venda, ou da promessa de venda, ou dacessão, uma vez que o projeto do edifício já esteja aprovado ou meramente requerida a aprovação. É claro que sendo a incorporação uma atividadeempresarial, constitui organização econômica destinada a fim lucrativo, portanto, quem constrói para si mesmo, ainda que seja edifício de apartamentos, não éincorporador.
Considerações Tributárias
Segundo o Art. 150, III do decreto n.º 3.000/99 (https://www.migalhas.com.br/depeso/34366/breve-analise-sobre-a-incorporacao-imobiliaria)
, para efeito doImposto de Renda, as pessoas físicas que promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou o loteamento de terras, são consideras como empresasindividuais equiparadas a pessoa jurídica. Equiparam-se também, a pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar a oregistro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução deloteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terrenos.
A pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela pratica das operações imobiliárias, submeter-se-á ao regime da tributação com base no lucro real ou, poropção, com base no lucro presumido, desde que em período anterior, no qual foi submetida à tributação com base no lucro real, não tenha computado custoorçado (diferença entre a previsão do custo total do empreendimento e os custos incorridos e contratados). A empresa individual imobiliária não poderá optarpelo SIMPLES.
A pessoa física somente poderá encerrar a empresa individual quando efetuar o pagamento dos impostos devido na alienação Á vista das unidades ou norecebimento nas vendas à prazo destas.
Lançamento da Incorporação
A Lei 4.591/64, visando coibir a atuação dos desonestos neste ramo, franqueou esta atividade apenas a três pessoas (art. 31) tão somente: – Pode serincorporador o proprietário do terreno, a ele equiparados o promitente-comprador, o cessionário deste ou o promitente-cessionário.
Quanto ao proprietário, não há o que se acrescentar, pois a propriedade deste lhe confere plena disponibilidade da coisa. Porém, ao promitente-comprador eaos que se sub-rogam em seus direitos (cessionário ou promitente-cessionário), se a lei não houvesse restringido a atuação destes, certamente os abusosviriam, fazendo-se recair a habilitação legal para incorporar qualquer pessoa, a quem o proprietário passasse, em caráter precário, um compromisso informalde venda, ou simples opção. Mas o legislador foi cauteloso e reclamou a promessa revestida das condições especiais do Art. 32, alínea (a), a saber:

a) – Irrevogabilidade e irretratabilidade. A promessa irretratável é documento definitivo, não sujeito as contingências de um arrependimento, tanto maisfreqüente como o aviltamento da moeda, provocado pela inflação, tornou-se mais instáveis os preços e, conseqüentemente, inseguros os negócios;
b) – Imissão imediata do promitente-comprador na posse. Com isso lhe é proporcionando o poder sobre a coisa;
c) – Possibilidade de alienação do imóvel em frações ideais, decorrentes da ausência de estipulação em contrario. Com efeito, o promitente-comprador,em principio, pode assumir o compromisso de alienar o objeto de que tem promessa. Mas sendo licita a restrição convencional ao seu direito, apromessa ou a subseqüente cessão há de ser livre de estipulação ou clausula que obsta as futuras alienações;
d) – Consentimento para demolição e construção, que é uma decorrência da posse em que o promitente se invista. Não é necessário a clausulaexpressa, bastando que do contexto e das circunstancias resulte a anuência do promitente-cedente à demolição de prédio acaso existente no terreno e àfutura edificação;
e) – Registro, pois que, no nosso sistema, é no registro de imóveis que reside toda a vida das operações em torno da propriedade imobiliária e é ainscrição da promessa com averbação das cessões que gera o direito real, habilitando o promitente-comprador a perseguir a própria coisa, em mãos deum terceiro adquirente.

Cabe dizer portanto, que para toda Incorporação, mister se faz a presença de um incorporador, e se for mais de um, a responsabilidade destes será solidária,independente de convenção ou clausula, pois este previsão esta na Lei ( Art. 31 § 3º).
Disposições Gerais
Através do Memorial de Incorporação Imobiliária o Incorporador dará inicio na incorporação com o competente registro no Oficial Registro de Imóveis dacircunscrição imobiliária do terreno. Esta por sua vez, conterá o objetivo da incorporação, a qualificação da incorporadora, a descrição do terreno, do edifício,das unidades autônomas, e por fim, a descrição do responsável pela construção.
Em conformidade com o disposto no Art. 32 da Lei 4.591/64, seguido do Memorial de Incorporação, o Incorporador para ter êxito na incorporação imobiliária,deverá juntar no Oficial de Registro de imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra
e venda ou de cessão de direitos ou depermuta do qual conste cláusula de imissão na
posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações
ideaise inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos
de ações cíveis e criminais e de ônusreais relativante ao imóvel, aos alienantes do
terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos,
acompanhado de certidão dos respectivosregistros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes
comuns, e indicando, para cada tipo deunidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pelaarrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se
refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art.53 com base nos
custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção
de cada unidade,devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
(Redação dada pela Lei nº 14.382, de2022)
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjuntoimobiliário;
(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no
País há mais de cinoo anos.
(Revogado Pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número
de veículos que a garagem comporta e os locaisdestinados à guarda dos mesmos.
(Alínea incluída pela Lei nº
4.864, de 29.11.1965)

Todas estas exigências legais são para demonstrar a capacidade do incorporador para gerir o negocio, e garantir ao máximo, a satisfação dos adquirentes dasunidades autônomas.
Conclusão
Com isso, podemos dizer que a lei de Incorporações veio para regulamentar um negocio que deu certo, além de tentar sanar um dos maiores problemas doBrasil, ou seja, o da a habitação, desconcentrando um pouco da máquina estatal a responsabilidade de gerir os negócios envolvendo moradia, e tentandorestringir ao máximo, possíveis fraudes envolvendo este tipo de atividade