Patrimônio de Afetação
O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens doincorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurara continuidade e a entrega das unidades em construção aos futurosadquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência doincorporador.
A lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004 instituiu o Regime EspecialTributário do Patrimônio de Afetação aplicável às incorporaçõesimobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perduraremdireitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aoscompradores dos imóveis que compõem a incorporação, com o objetivode recuperar a construção civil com a venda de imóvel em planta pelos incorporadores imobiliários brasileiros, em face dos prejuízos causados por algunsempreendedores.
A adesão por este regime será efetivada quando da entrega do termo de opção junto a Secretaria da Receita Federal pelo incorporador / proprietário do lote eda afetação do terreno e das acessões constantes do processo de incorporação. pelo que se depreende dos dispositivos da referida lei, primeiramente, serárealizada a averbação da afetação na Matrícula do Imóvel, no Registro de Imóveis, por ocasião do registro da incorporação (memorial), nos termos da Lei n.4.591/1964 ou, no caso de incorporação já existente, em documento apartado poderá ser feita a opção – pelo incorporador – pelo regime especial detributação.
A partir de então, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária sujeitos ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos aela vinculados manter-se-ão apartados da seara patrimonial do incorporador, não se comunicando; constituindo, portanto, um patrimônio separado,independente, destinado à efetiva consecução da obra e a entrega das unidades aos respectivos compradores. Logo, não responderão por dívidas tributáriasda incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para oFinanciamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público –PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas sobre as receitas auferidas no âmbito da incorporação.
Como se vê, se de um lado,
para o
incorporador,
no campo fiscal, é positiva a opção pelo regime especial de tributação gerado pelo patrimônio de afetação,em virtude da
redução da carga fiscal para 7%
da receita mensal nos termos da pré-citada lei, por outro, pode ser prejudicial a escolha deste regime, eis queficará reduzido o acervo patrimonial do incorporador que responderá pelos demais débitos.
No tocante ao
adquirente
,
o regime de afetação gera
maior credibilidade ao empreendimento
, o que ocasionará um incremento nas vendas em planta,favorecendo os interessados na aquisição, em decorrência da separação patrimonial. Ressalta-se, contudo, de que não há garantia para estes de que a obraserá executada, mas sim de que há um patrimônio reservado para tal finalidade. Com efeito, é facultado aos promissários-compradores o direito de fiscalizar eacompanhar o partrimônio de afetação através de uma Comissão de Representantes ou , ainda, por interposta pessoa jurídica ou física por esta nomeada.
Sob o foco dos aspectos registrais, a escolha deste regime ocasiona a separação patrimonial, sendo que o patrimônio afetado será destinado exclusivamenteao empreendimento, e o remanescente para saldar as demais obrigações.
Assim, pode-se afirmar que:
(a) o patrimônio de afetação é uma “ficção”;
(b) o patrimônio de afetação nasce com a averbação na matrícula do imóvel e é irretratável;
(c) a afetação poderá ser requerida no memorial de incorporação ou em momento posterior, mas até a conclusão da obra (habite-se);
(d) tendo havido alguma alienação, é necessário a anuência dos futuros proprietários da unidade;
(e) a fiscalização do patrimônio de afetação é cabível a Comissão de Representantes ou a pessoa por esta nomeada;
(f) o patrimônio de afetação extinguir-se-á pela averbação da Construção ( habite-se), pelos registros dos títulos de domínio ou de direito de aquisição emnome dos correspondentes compradores e, quando for o caso, pela extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financeirado empreendimento ou ainda ;
(g) no caso de desistência da incorporação , isto é, usado o prazo de carência , se houver, uma vez restituídos aos compradores da unidade às quantiasdevidas, será igualmente extinto.
Por derradeiro, sugere-se que, após a apreciação do termo de opção pela Secretaria da Receita Federal, seja averbado no álbum imobiliário ou depositado noprocesso de incorporação o documento expedido pela mesma, a fim de comprovar a sua regular constituição perante os interessados na aquisição.
Feitas estas considerações, é imperioso reconhecer que com o patrimônio de afetação devidamente formalizado na Matrícula do Imóvel, as vendasem planta ocorrerão com maior freqüência, em virtude de os compradores e as financeiras estarem melhor protegidos, gerando, assim, novosnegócios e recuperando à imagem junto aos adquirentes de boa-fé e ajudando no desenvolvimento econômico no Estado e no País: isso éSegurança Jurídica.