AVALIACAO DO POTENCIAL DE CONTAMINACAOA AVALIAÇÃO DO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO

O processo de industrialização paulista iniciouse no final do século XIX, tendo se intensificado a partir da década de 1950. A expansão industrial concentrou-se na capital, na região do ABC e em Cubatão, acompanhando os eixos ferroviários. Desde 1980, houve progressiva diminuição do número de estabelecimentos industriais instalados em algumas regiões do Estado, particularmente na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). Este processo tem acarretado o surgimento de um grande número de imóveis desocupados, e em grande parte contaminados.

Durante a década de 1980, alguns desses imóveis foram convertidos para usos não industriais, tendência que desde então tem se acelerado. Este processo de transformação urbana tende a acentuar devido a promulgação da Lei Estadual Nº 9.999/98, que possibilita a ocupação, nas zonas de uso predominantemente industriais (ZUPI), por outros usos até então vetados (residencial e comercial), conforme a Lei Estadual 1.817/78, sendo que para tal deverá ser comprovada, dentre outras questões, a ausência de contaminação. É importante observar que em imóveis desta natureza é grande a possibilidade da presença de contaminação no solo, ou mesmo em suas instalações prediais remanescentes, o que caracteriza um dos principais aspectos do denominado passivo ambiental.

Dentre as áreas onde, freqüentemente, são encontrados passivos ambientais estão certos tipos de indústrias e de estabelecimentos comerciais, locais utilizados para deposição de resíduos domiciliares ou industriais, ou de entulhos de construção.

Todos estes locais podem vir a ser objeto de interesse urbanístico, imobiliário, dentre outros. A existência de contaminação do solo ou das próprias edificações em um imóvel pode ser fonte de poluição do ar, das águas superficiais e subterrâneas,
e pode representar riscos para a saúde pública e para o meio ambiente, e em condições mais críticas pode representar riscos de incêndio e de explosão, além de ser um fator que leva à sua desvalorização.

Os problemas de contaminação podem dificultar ou mesmo impedir a reutilização desejada ou comercialização dessas áreas. Entretanto, na maioria das vezes, a existência de contaminação no imóvel é desconhecida dos empreendedores imobiliários, tanto públicos como privados.

Os meios de comunicação de massa têm noticiado, recentemente, vários casos problemáticos de reutilização de imóveis por diversos tipos de empreendimentos. Esta situação, diante de suas conseqüências reais ou potenciais, causa enormes transtornos para os agentes envolvidos: compradores, vendedores, incorporadores, construtores, projetistas, agentes financeiros e poder público municipal e estadual.

Como exemplo pode ser citado um caso que teve ampla repercussão na mídia: o condomínio Barão de Mauá, situado no município de Mauá, no Estado de São Paulo. Na ausência de qualquer levantamento prévio de passivo ambiental, este conjunto habitacional foi construído sobre uma área utilizada no passado para deposição de resíduos industriais.
Em abril de 2000 ocorreu uma explosão devido ao acúmulo de gases em uma cisterna, vitimando fatalmente um operário. Posteriormente, foram divulgadas informações sobre a presença de um número elevado de substâncias tóxicas no solo. O empreendedor teve que assumir a responsabilidade e o ônus de realizar todos os estudos solicitados para avaliação da
extensão da contaminação e executar todas as ações dela decorrentes para garantir a segurança e a proteção da saúde dos moradores.

A contaminação presente no imóvel não é o único fato que pode causar transtornos na implantação de um empreendimento imobiliário. A contaminação proveniente de um terreno vizinho ou situado nas proximidades pode também causar danos ou impor riscos ao imóvel. Tais fatos podem suscitar inquietudes e causar grandes preocupações à população. Outros exemplos que podem ser citados e que também tiveram grande repercussão na imprensa foram os casos do aterro de resíduos situado no município de Santo Antônio da Posse; uma fábrica de defensivos agrícolas desativada localizada em Paulínia; e uma base de armazenamento de combustíveis, no bairro paulistano Vila Carioca.

Ao iniciar as obras, o empreendedor pode surpreender-se com a presença de contaminantes no solo ou nas instalações prediais existentes, que podem  se propagar pelo ar, águas superficiais e subterrâneas, colocando em risco a saúde dos próprios operários que trabalham na construção do empreendimento.

Desta forma, não basta analisar cuidadosamente todos os aspectos econômicos, financeiros e mercadológicos que versam sobre o lançamento do empreendimento, se não for dada a devida atenção à possibilidade de contaminação prévia do imóvel, ou seja, a existência de um passivo ambiental. A presença deste passivo pode acarretar imensos problemas
de ordem econômica, financeira e mesmo legal, tanto ao empreendedor quanto aos demais agentes envolvidos,
além de ser danosa à imagem das empresas e profissionais participantes.

Fonte:Manual GUIA PARA AVALIAÇÃO_CETESB


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